Spoluvlastnictví nemovitostí patří k nejrozšířenějšímu druhu vlastnictví v ČR. V celé zemi existuje tisíce nemovitostí, které jsou v držení dvou a více vlastníků. Částečně je to dáno historickými událostmi a restitucemi po roce 1990, velkou míru však hrají čím dál častější rozvody a v neposlední řadě dědická řízení.
V poslední době se na nás obrací velké množství těchto vlastníků s prosbou o kalkulaci výkupu spoluvlastnického podílu. Ptáte se proč? Důvodů je hned několik: konflikty spolumajitelů, finanční zátěž, nevyužívaná nemovitost aj. Ten nejčastější důvod však bývá, že lidé nevědí, jak s podílem naložit, resp. jakým způsobem ho prodat.
Pojďme se na spoluvlastnictví podívat trochu blíže. Řekneme si něco o tom, jak vzniká, jaká rizika s sebou přináší a jak se dá případně zpeněžit.
Co je spoluvlastnictví a jak vzniká?
Jak už z názvu vyplývá, o spoluvlastnictví se jedná, pokud má více osob vlastnické právo k jedné věci. Spoluvlastníky mohou být dvě a více fyzických i právnických osob. Může jít o příbuzné, ale i zcela cizí lidi či společnosti. Jedním ze spoluvlastníků může být i stát.
Podílové spoluvlastnictví lze dále rozdělit na:
- Reálné spoluvlastnictví – každý spoluvlastník má přesně určenu část, ke které mu náleží spoluvlastnické právo.
- Ideální spoluvlastnictví – spoluvlastník nevlastní žádnou konkrétní část. Má právo k celé věci, ale zároveň je omezen právy ostatních spoluvlastníků. Zjednodušeně lze říci, že vlastníte podíl na každém centimetru dané nemovitosti.
Zajímavost:
Často se setkáváme s tvrzením, že pokud je nemovitost rozdělena na 2 bytové jednotky a jsem spoluvlastníkem ve výši 1/2, tak mi automaticky náleží jedna celá jednotka. Pozor, není tomu tak.
Hlavní způsoby vzniku podílu na nemovitosti:
- Dědictví – Je-li více pozůstalých, kteří budou dědit nemovitost, pak bude tato nemovitost rozdělena na dědické podíly. Každý získá ideální podíl na celé nemovitosti. Pokud tedy zdědíte např. ¼ rodinného domu, bytu nebo pozemku, pak vám náleží 1/4 z každého centimetru na nemovitosti. Lidé se často mylně domnívají, že každý zdědí např. své vlastní patro na rodinném domě.
- Společné jmění manželů (SJM) – Nemovitosti nabyté během manželství patří do společného vlastnictví. Jde tedy o specifickou formu spoluvlastnictví.
- Rozhodnutí soudu – Pokud se manželé při rozvodu nedohodnou, může o rozdělení majetku rozhodnout soud. V takovém případě je nemovitost rozdělena na spoluvlastnické podíly.
- Smluvní dohoda – Nejčastější způsob je společný nákup dvou a více osob či obchodních partnerů.
- Vydržení – Spoluvlastnictví na nemovitosti formou vydržení vzniká, když někdo dlouhodobě užívá část nemovitosti jako oprávněný držitel a splní zákonné podmínky pro vydržení.
Nevýhody vlastnictví podílu
Spoluvlastnictví má svá úskalí, která mohou vlastníkům způsobit komplikace:
1. Nadužívání spoluvlastnického podílu – spoluvlastníte pozemek, který vůbec nevyužíváte a naopak druhý ze spoluvlastníků ho využívá naplno? Pak se jedná o nadužívání spoluvlastnického podílu. V ideálním případě by vám spolumajitel měl platit přiměřené nájemné za užívání Vašeho podílu. Ovšem ne vždy jsou spolumajitelé ochotni na tento krok přistoupit. Další alternativou je se obrátit na soud nebo se pobavit o možnostech prodeje.
2. Komplikovaná správa – padá vám plot nebo strom na sousedův pozemek? Který spoluvlastník to vyřeší? Kdo seká trávu? A pokud to udělám já, bude se další spoluvlastník alespoň finančně podílet? Tyto otázky si položilo již mnoho nešťastných spolumajitelů nemovitostí.
3. Riziko konfliktů –Situace, kdy se spoluvlastníci nemůžou navzájem vystát je snad nejčastější příčina prodeje podílu nemovitosti.
4. Omezené rozhodovací možnosti – pokud máte nápad, jak s pozemkem naložit např. formou výstavby nebo k podnikatelskému záměru, buďte na pozoru. Bez souhlasu ostatních spoluvlastníků se můžete dostat do problému.
5. Zástava hypotéky – chtěli byste použít svůj podíl jako zástavu hypotéky? Tak to vás zklamu. Banky tento typ zástavy nepřijímají.
Tip:
Zajímá vás, jak se vypočítává cena za podíl nemovitosti? Blíže se tomuto tématu věnujeme v článku: Jaká je cena za výkup podílu nemovitosti?
Jak výhodně prodat podíl na nemovitosti?
Pokud vlastníte podíl na pozemku a chcete ho prodat, existuje několik možností:
- Společný prodej – Nejlepší varianta je, pokud se všichni spoluvlastníci dohodnou na prodeji celé nemovitosti. Jedná se o jednu z mála šancí, jak nemovitost prodat za tržní hodnotu a získat tím pádem nejvyšší možnou cenu.
- Prodej spoluvlastníkům – Pokud nemáte finanční prostředky na odkup podílů od ostatních majitelů, můžete jim nabídnout svůj podíl k odkupu. Jedná se opět o ideální variantu. Nicméně se zde velmi často setkáváme s tím, že mají ostatní spolumajitelé odlišné představy o prodejní ceně daného podílu.
- Odkup od spoluvlastníků – Možnost vykoupit podíly ostatních vlastníků a stát se jediným majitelem je ideální řešení, pokud máte dostatek finančních prostředků pro jejich výkup. Platí zde však to samé jako u předchozího bodu, tj. představa o ceně bývá často zcela mimo realitu.
- Prodej podílu přes realitní portál – Prodat podíl přes makléře nebo svépomocí je určitě jedním z řešení. Musíte však počítat s tím, že kupující pravděpodobně nebude ochoten kupovat podíl za tržní cenu. Proč by to také dělal, když bude muset řešit vypořádání s ostatními spoluvlastníky. Scelení celé nemovitosti bude pro takového kupce určitě prioritou. Vzhledem k časové a stresové náročnosti takové akce, bude chtít nakupovat určitě pod tržní cenou.
- Soudní řešení – Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, lze požádat soud o rozhodnutí. V krajních situacích může být i nařízena dražba celé nemovitosti. jedná se však o zdlouhavý a cenově náročný proces. Z tohoto řešení nikdy nevzejde vítěz.
- Výkup podílu specializovanou firmou – Jedná se o nejrychlejší a nejpohodlnější řešení, kdy podíl odkoupí specializovaná firma. Výhodou je, že svůj podíl prodáte ihned a nemusíte se již o nic starat. Pro výkupní společnosti se jedná o denní chleba. Požádejte o nezávaznou cenovou nabídku. Kupní cenu si můžete v klidu promyslet a následně bez starostí prodej zrealizovat. Určitě doporučuji zjistit o výkupní společnosti co nejvíce informací (recenze, podmínky transakce, jména advokátů, se kterými spolupracují, ukázku zrealizovaných obchodů aj.).
Pamatujte:
…že důvěryhodná společnost vám ráda poskytne veškeré tyto informace.
Výkup podílu s www.nemovitosthotove.cz
Chcete svůj podíl na nemovitosti prodat co nejrychleji a za nejlepší cenu? Kontaktujte nás na výkup podílů a získejte nezávaznou nabídku. Výkup podílů řešíme téměř na denní bázi.
„My si recenze vymýšlet nemusíme. Každé hodnocení je důkazem skutečné spolupráce a reálně vykoupené nemovitosti.„
