Ceny garáží se v posledních 10 letech rapidně zvýšily. V ČR dnes najdete lokality, kde za garážové stání zaplatíte tolik, co v malé obci za bytovou jednotku. Určit dnes cenu garáže může být u některých lokalit poměrně snadné. Jak však určit cenu garáže, kde je jich dlouhodobě na trhu nedostatek?
V tomto článku si ukážeme, co vše ovlivňuje hodnotu garáže. Řekneme si něco o typech garážového stání, které nelze samostatně prodat. Na konec se podíváme na konkrétní výkupní ceny garáží.
Co určuje hodnotu garáže?
1. Adresa nemovitosti
Základní údaj, který asi nikoho nepřekvapí je adresa nemovitosti. V první řadě tedy budeme potřebovat znát město, část obce, ideálně i ulici. V některých případech se můžeme dokonce setkat s tím, že garáže mají i číslo popisné.
2. Poloha nemovitosti
Zde je potřeba si umět odpovědět na několik věcí:
- V jaké části obce se garáž nachází. Variant totiž může být několik: v centru obce, v souvisle zastavěné části obce, na okraji zastavěného území nebo mimo zastavěné území. Tato informace nás primárně zajímá z důvodu docházkové vzdálenosti od místa bydliště ke garáži. Všeobecně nikdo nechce parkovat příliš daleko od místa bydliště.
- Dopravní dostupnost. Pokud přeci jen vlastníme garáž mimo adresu bydliště, je dobré vědět, zda-li se v okolí nachází zastávka MHD.
- Obyvatelstvo okolí. Garáže, které stojí na periferiích mají často problém s obyvatelstvem, které se v okolí vyskytuje. Je tedy dobré si narovinu přiznat, jestli se v dané lokalitě vyskytují konfliktní skupiny obyvatel nebo naopak.
- Vlastní vs. cizí pozemek. Toto je skutečně informace, která vám s cenou výrazně zahýbe. Garáže s vlastním pozemkem budou vždy žádanější než ty, co stojí na cizím pozemku. Výjimkou by snad mohli být garáže, které stojí na obecním pozemku.
3. Konstrukce a vybavení
Technický stav garáže je určitě další kritérium, které bude každého kupujícího zajímat. Konkrétně :
- Konstrukce. Každého bude určitě zajímat, jestli je garáž vystavěná ze zděné nebo železobetonové konstrukce. Často se také můžete setkat s konstrukcí plechovou. Další otazník může být střecha. Resp. jestli se jedná o plochou střechu nebo střechu s krovem umožňující podkroví.
- Druh stavby. Zde pouze určíme, zda-li je garáž samostatně stojící nebo řadová.
- Technické vybavení. Určitě nás bude zajímat, jestli je garáž s elektřinou nebo bez. S tím souvisí i vrata (s pohonem nebo klasická bez), případně vytápění.
4. Rozměry a stav
Spoustu garáží, které byly stavěny „za minulého režimu“ mají rozměry, které jsou pro dnešní automobily nedostatečné. Proto budou rozměry hrát důležitou roli. Určitě bude potřeba znát výšku a šířku resp. celkovou plochu garáže.
Stav je poslední kritériu, které je potřeba zhodnotit. Konkrétně se může jednat o: stav omítek, vrata, elektřina (původní nebo v mědi), zatékání vody aj.
Jak konkrétně určit hodnotu garáže?
Pokud se budete chtít dopídit skutečné hodnoty garáže, připravte se tak trochu na mravenčí práci. Pojďme se na to podívat do většího detailu.
1) Základem určení ceny je tzv. porovnávací metoda. Více jsme se o této metodě bavili v článku „Prodáváte nemovitost? Jaký odhad použít? Základní princip spočívá v tom, že dohledáte obdobné nemovitosti, které se v dané lokalitě již prodaly za posledních cca rok až dva. K tomu vám může pomoci účet na stránkách Valuo.cz, kde si můžete tyto informace dohledat.
2) Podívejte se i na aktuálně vypsané inzeráty pro danou lokalitu. Pamatujte však, že to co inzeruje někdo cizí, ještě nutně neznamená, že to za tuto cenu prodá. Vždy je lepší se řídit již uskutečněným prodejem.
3) Pokud se Vaše garáž nachází v lokalitě, kde se „po staletí“ nic podobného neprodalo, zvyšte periferii o 5 – 10km.
4) Pokud ani tak neuspějete, budete muset sáhnout k tzv. reprodukční hodnotě. Resp. kolik by garáž stála, kdybych ji musel teď postavit. Plus k tomu započítejte hodnotu pozemku.
5) Pokud se vrátíme k porovnávací metodě, bude potřeba cenu cizí garáže a naší nemovitosti očistit o všechna kritéria, která jsme popisovali v předchozím odstavci. Tzn. Porovnejte lokalitu, dostupnost, počet obyvatel, konstrukci, vybavení, velikost a technický stav.
Díky této metodě se budete schopni dobrat k ceně, která bude reálně odpovídat dané lokalitě a technickému stavu.
Neprodejné typy garážového stání.
Ano čtete správně. Existují typy garážového stání, které samostatně nelze prodat. Níže si popíšeme tři varianty a řekneme si, kde prodej lze uskutečnit a kde naopak ne.
- varianta – garáž jako nebytová jednotka jednoho vlastníka. Jedná se o klasické garáže, které často vídáme na předměstích. Jednoduše lze říci, že se jedná o zděnou „nebytovou jednotku“ zapsanou na listu vlastnictví. Tuto nemovitost samozřejmě prodat lze.
- varianta – garáž jako nebytová jednotka ve spoluvlastnictví. Tuto variantu často najdeme v bytových domech. Taková garáž je užívána jejími spoluvlastníky, kteří nemusí být současně vlastníky (ne)bytů v předmětném bytovém domě. Spoluvlastnické podíly v tomto případě obvykle vychází z počtu parkovacích stání. Jinými slovy, pokud je garážový prostor určen pro 30 vozidel, bude mít garáž 30 spoluvlastníků, kdy každý spoluvlastník bude vlastnit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/30 na garáži. Kterýkoliv spoluvlastník pak může svůj spoluvlastnický podíl na garáži převést na jinou osobu. Měl by si však být vědom toho, že se spoluvlastnickým podílem automaticky nepřevádí konkrétní garážové stání.
- varianta – garáž jako společná část bytového domu. Garáž je prohlášením vlastníka vymezena jako společná část bytového domu. Právo užívat takovou garáž mají všichni vlastníci jednotek v bytovém domě, a to v poměru svých podílů na společných částech bytového domu. V hromadných garážích jsou garážová stání formálně oddělena čárami na podlaze. Toto garážové stání nelze samostatně prodat.
Výkup nemovitostí / garáží
Jaké jsou nejčastější výkupní ceny garáží? Nabídka se vždy odvíjí od tržní ceny. Pokud je nemovitost bez dalších nutných nákladů, pohybuje se výkupní cena na úrovni cca 70%. Jestliže je nemovitost ve špatném technické stavu, pohybuje se výkupní cena na úrovni cca 60%. Pokud je nemovitost zatížená exekucí, pohybuje se výkupní cena na úrovni cca 50% tržní ceny.
V rámci výkupu nemovitostí se věnujeme i výkupům garáží. Často se na nás klienti obrací pokud se stěhují, nemovitost zdědili, spěchají na prodej, nemovitost je ve špatném technickém stavu nebo je zatížená dluhy případně exekucí.
Pokud je toto i váš případ, neváhejte se na nás obrátit. Zdarma nemovitost oceníme a připravíme nezávaznou cenovou nabídku. Kontaktovat nás můžete zde.
