Vlastníte zemědělskou půdu? Přemýšleli jste někdy nad tím, jakou má skutečně hodnotu? Pokud ano, tak jste už určitě slyšeli zkratku BPEJ. Následně jste možná zjistili, že se jedná o čísla, kterým nerozumíte. Nakonec jste se spokojili maximálně tak s náhledem na sreality, kde jste se snažili najít druh pozemku podobný tomu Vašemu. Tady je však potřeba být na pozoru. Zdánlivě podobný pozemek totiž může mít např. úplně jinou sklonitost, ucelenost („rozkouskovanost“) a právní vady.
Tento článek Vám pomůže pootevřít dveře k nacenění orné půdy a přiblížit Vám tak cestu k zjištění skutečné ceny Vašeho pozemku. Po přečtení budete mít větší přehled o tom, v jaké cenové relaci se pohybujete a kolik můžete za svůj pozemek dostat při standardním prodeji a formou výkupu pozemků.
Vývoj ceny orné půdy
To, že cena půdy kontinuálně roste, nikoho asi nepřekvapí. Zajímavé však je, jakým tempem roste od sledovaného období (2007). Níže v tabulce můžete vidět průměrnou cenu půdy v hektarech (10.000 m2) za jednotlivé roky.
Jen pro představu: pokud jste roce 2023 vlastnili 1 hektar půdy, tak její hodnota byla v průměru 343 725,- Kč. O rok později to už bylo 360 360,- Kč. Meziroční nárůst byl tedy o cca 5%. Což není vůbec špatné.
Proč cena zemědělské půdy stále roste?
Odpovědí na tuto otázku je samozřejmě hned několik. Jednak je potřeba říci, že pozemků není nekonečno a další se prostě a jednoduše vyrobit nedají. Další důvody jsou rostoucí dotace, nedostatek státních pozemků a v neposlední řadě rostoucí poptávka po půdě i z řad zahraničních investorů.
Jedna zajímavost, která se váže k cenám půdy v ČR je, že v rámci EU máme jedny z nejnižších cen vůbec. Není se pak čemu divit, že po našich polích pokukují i v zahraničí.
Jak tedy zjistit tržní cenu zemědělské půdy?
- BPEJ
A jsme opět u zkratky BPEJ. Pojďme si to však maximálně zjednodušit a nemotat se zde ve zbytečných definicích.
V nahlížení do katastru nemovitostí objevíte u své parcely pětimístné číslo, které je potřeba blíže rozklíčovat. Všeobecně lze říci, že čím nižší je každá číslovka, tím lepší půdu vlastníte.
a) Klimatický region
Ukazuje nám oblasti se shodnými klimatickými podmínkami pro růst zemědělských plodin. Rozmezí je mezi 0 – 9. Pro představu číslovky 0-5 jsou převážně sušší a teplejší regiony. Naopak číslovky 6-9 jsou naopak vlhčí a chladnější. Je tedy jasné, že pozemek s první číslovkou nižší než 6 bude více atraktivní a tím i hodnotnější.
b) Hlavní půdní jednotka
Tento ukazatel nám ve zjednodušení vypovídá o složení půdy. Rozmezí je 01 – 78. Pro představu číslovky 01- 09 je hodnota pro černozemě, 10 – 17 hnědozemě, 18 – 20 rendziny (vápenaté), 21 – 41 hnědé půdy (kyselé), 42 – 54 oglejené půdy (nadbytek vody), 55 – 78 nivní půdy (periodicky zaplavené).
c) Sklonitost a expozice
Čtvrtá číslice stanoví kombinaci svažitosti a expozice pozemku ke světovým stranám. Rozmezí je opět 0 – 9. Jen pro představu: číslovky 0 a 1 jsou roviny, od čísla 4 se již jedná o výrazný svah. Pokud je totiž váš pozemek ve svahu, může být hospodaření na něm výrazně obtížnější. Cena tím samozřejmě klesá.
d) Skeletovitost a hloubka půdy
Zjednodušeně lze opět říci, že se jedná o podíl štěrku a kamene v hloubce do 60 cm. Pro příklad číslo 0 označuje půdu hlubokou a bezskeletovitou, naopak číslo 8 označuje mělkou půdu silně skeletovitou.
Jak jsem tedy již zmiňoval výše, pokud porovnáváte dva pozemky, porovnejte i jejich BPEJ. Nemusí se totiž jednat o dva totožné pozemky a cena se tedy může lišit.
- PACHT
Pod pachtem si můžeme představit nájemní smlouvu. Nejedná se však o klasický nájem. Pachtovní smlouva totiž umožňuje pachtýři hospodařit a těžit výnosy a užitky. U orné půdy se uvádí, že průměrné pachty se pohybují v rozmezí 3000 – 7000,- kč / hektar a u trvalého travního porostu je to cca o 30 – 50% méně. Realita je však často někde jinde.
Spoustu pachtovních smluv totiž bylo historicky uzavíráno buď na dobu neurčitou nebo na dlouhou dobu a to ještě bez inflační doložky. Pokud totiž prodáváte půdu, která je propachtovaná a výnos z ní není tak zajímavý, opět se cena může výrazně snížit. Propachtovanost půdy zjistíte v Registru půdy LPIS.
- Analýza ceny pozemku
Jakmile znáte všechny potřebné informace z předešlých odstavců, je čas zahájit analýzu pozemku:
- Tržní porovnání – porovnejte svůj pozemek s ostatními pozemky v dané lokalitě. Neporovnávejte však jen obrázky a velikosti. Hodnota se totiž skrývá někde jinde.
- Právní a související „závady“– stáhněte si výpis z katastru nemovitostí a zjistěte si, jestli pozemek nemá nějaké právní vady (služebnost, reálnost, ochranné pásmo aj.)
- Potenciál do budoucna – nezapomínejte ani na územní plán dané lokality. Pokud se totiž s pozemky do budoucna počítá pro jiné využití, může to s cenou výrazně zamávat.
Shrnutí:
Tržení cena se pohybuje v ČR od 25 – 45,- Kč/m2. Nad 50,- Kč se prodává jen u velkých měst. Bližší detail po jednotlivých okresech vidíte v obrázku níže.
Kdy může být cena vyšší?
- pozemky poblíž větších měst
- nadprůměrně kvalitní pozemky v rámci lokality
- ucelenější pozemky v jedné lokalitě
- pozemky v lokalitě s vysokou konkurencí mezi kupujícími
- potenciálně stavební pozemky
- pozemek s možným jiným než zemědělským využitím
Kdy může být cena nižší?
- pozemky zemědělsky nevyužívané
- trvalé travní porosty (až o 30% nižší)
- pozemky velmi drobné nebo špatně přístupné
- pozemky znehodnocené (eroze, znečištění atd.)
- menšinový spoluvlastnický podíl
- pozemky s nevýhodnou pachtovní smlouvou
Výkup zemědělské půdy. Jaká je cena?
V rámci výkupu pozemků by se dalo všeobecně říci, že celky vykupujeme v rozmezí 28 – 33,- Kč za m2. Vždy samozřejmě záleží na detailní analýze, kterou jsme probrali v tomto článku. Pokud Vás zajímá nezávazná cena, kterou vám můžeme nabídnout, neváhejte nás kontaktovat.
Bude nám stačit pouze název katastrálního území a číslo parcely nebo listu vlastnictví. Připravíme vám nezávaznou nabídku a pak už je jen na vás, jak se rozhodnete.
Výhodou pro vás je, že máte peníze ihned a nemusíte čekat na vhodného kupce. U pozemků je totiž potřeba počítat s tím, že jejich likvidita je výrazně nižší než např. při prodeji bytu.
