V tomto článku se budeme věnovat problematice nemovitostí zatížených věcným břemenem. Nejprve si řekneme, co to břemena jsou a jak se dělí. Následně si popíšeme, jak ovlivňují hodnotu nemovitostí a jak ji stanovujeme v rámci výkupu nemovitostí. Dále si odpovíme na nejčastější dotazy našich klientů. Na závěr ještě zmíníme možnosti odstranění věcných břemen.
V čem spočívá věcné břemeno?
Věcná břemena představují omezení vlastnického práva určité osoby ve prospěch jiného subjektu, kdy je vlastník dané věci povinen buď vykonávat určité činnosti (např. odevzdávat úrodu ze zahrady), nebo snášet (trpět) zásahy či omezení (například umožnit čerpání vody ze studny, zajistit průchod přes svůj pozemek, tolerovat instalaci sloupu veřejného osvětlení, nebo vedení vodovodu a kanalizace). Dále může být povinen zdržet se určitého jednání (např. nebránit slunečnímu svitu na sousední dům svou stavbou nebo neohrazovat svůj pozemek).
Jak dělíme věcná břemena?
Služebnosti ukládají vlastníkovi určité věci povinnost, aby ve prospěch jiného subjektu snášel určité omezení nebo se zdržel určitých činů. Hlavním principem služebnosti je, že povinná osoba zůstává pasivní a není zavázána k aktivnímu jednání.
- Osobní služebnost je vždy spojena s konkrétní osobou a není možné ji převést na někoho jiného. Tato služebnost zaniká nejpozději smrtí dané osoby (například právo doživotního užívání bytu).
- Pozemková služebnost je na rozdíl od toho vázána na vlastnictví určité nemovitosti a opravňuje každého, kdo je jejím vlastníkem, k výkonu příslušného práva (například právo vlastníka jedné nemovitosti přecházet přes sousední pozemek).
Reálná břemena naopak zavazují vlastníka věci k tomu, aby pro oprávněného vykonával určité činnosti nebo poskytoval plnění. Základní princip reálného břemene spočívá v tom, že povinná osoba musí aktivně jednat. Reálné břemeno může být zřízeno pouze ve prospěch konkrétní osoby, nikoli jiné věci.
V čem věcné břemeno ovlivňuje cenu nemovitosti?
Věcné břemeno může mít významný vliv na hodnotu nemovitosti, a to z několika důvodů:
- Omezení užívání: Věcné břemeno může omezit schopnost vlastníka plně využívat nemovitost podle svých představ. Například věcné břemeno dožití, které umožňuje oprávněné osobě bydlet v nemovitosti až do její smrti, může výrazně snížit atraktivitu nemovitosti pro potenciální kupce
- Atraktivita: Nemovitosti zatížené věcným břemenem jsou často méně atraktivní na trhu. Hlavním důvodem je, že kupující chce ideálně hned danou nemovitost využívat nebo nemůže uskutečnit stavební záměr z důvodu služebnosti k inženýrským sítím. Taková nemovitost má užší okruh zájemců, což komplikuje její prodej.
- Komplikace při financování: Banky mohou být opatrnější při poskytování hypoték na nemovitosti s věcným břemenem, zejména pokud břemeno výrazně omezuje užívání nemovitosti nebo snižuje její hodnotu jako zástavy. Tím se opět zužuje okruh potenciálních zájemců na ty, kteří jsou schopni nemovitost financovat z vlastních zdrojů.
Právní a administrativní náklady: Zřízení, správa a případné zrušení věcného břemene mohou být spojeny s právními a administrativními náklady, které mohou dále ovlivnit hodnotu nemovitosti
Hodnota nemovitosti při jejím výkupu
Pojďme se nyní podívat na konkrétní příklady z praxe. Jen upozorňujeme, že daný text neslouží jako výpočet tržní ceny. Pouze ukazujeme, kolik můžete orientačně dostat od společností věnující se výkupem nemovitostí s věcným břemenem.
Př. 1: byt 2KK Praha 4 jehož tržní cena je cca 6,5 mil. Kč. Pokud bude tento byt zatížen věcným břemenem doživotního užívání, bude záležet na věku dané osoby, vůči které je břemeno zřízeno. Všeobecně lze však říci:
- Osoba mladší 60 let výkupní cena cca 30% z tržní hodnoty
- u věku mezi 60 – 70 je výkupní cena cca 40% z tržní hodnoty
- u věku mezi 70 – 80 je výkupní cena cca 50% z tržní hodnoty
- Osoba nad 80 let výkupní cena cca 60% z tržní hodnoty
Př. 2: Stavební pozemek 700 m2 obec Bechyně. Tržní cena 1,3 mil. Kč. Pokud se bude pozemek nacházet v ochranném pásmu elektrického vedení, tak se zde nesmí vyskytovat stavby, vzrostlé stromy nebo i složené dřevo. Pozemek je tedy pro účel výstavby bezcenný. Výkupní cena takového pozemku by byla někde kolem 20% z v původní tržní ceny.
Na co se nás klienti ptají?
V zásadě se jedná o dotazy, které se velmi často opakují. Pojďme se tedy podívat na některé z nich:
Může být součástí kupní smlouvy i smlouva o věcném břemenu nebo to musí být v samostatné smlouvě?
Ano, smlouva o věcném břemenu může být součástí kupní smlouvy o prodeji a nabytí nemovitosti. V praxi se často setkáváme s tím, že věcná břemena jsou zahrnuta přímo v kupní smlouvě, což může zjednodušit celý proces a zajistit, že všechny podmínky jsou jasně stanoveny v jednom dokumentu.
Může banka financovat nemovitost s věcným břemenem?
Ano, banka může financovat nemovitost s věcným břemenem, ale záleží na typu věcného břemene a jeho vlivu na hodnotu nemovitosti. Některá věcná břemena, jako například právo dožití, banky nechtějí akceptovat u zastavované nemovitosti. Je pak nutné ručit jinou nemovitostí. Naopak věcná břemena, která nemají zásadní vliv na užívání nemovitosti, jako například právo chůze a jízdy, mohou být pro banku přijatelná
Jak zjistit, že je na nemovitosti věcné břemeno?
Výpis z katastru nemovitostí: Nejjednodušší a nejspolehlivější způsob je nahlédnout do výpisu z katastru nemovitostí. Věcná břemena jsou zapsána v části C listu vlastnictví.
Je možné věcné břemeno zrušit bez souhlasu oprávněného?
Zrušení věcného břemene bez souhlasu oprávněného je velmi obtížné a obvykle vyžaduje soudní rozhodnutí. Existují však určité situace, kdy může být věcné břemeno zrušeno bez souhlasu oprávněného:
- Promlčení: Pokud oprávněný dlouhodobě nevyužívá své právo, může dojít k promlčení věcného břemene.
- Nepoměr mezi oprávněním a povinnostmi: Pokud je prokázáno, že věcné břemeno způsobuje nepřiměřenou zátěž pro vlastníka nemovitosti, může soud rozhodnout o jeho zrušení
- Zánik důvodu věcného břemene: Pokud důvod, pro který bylo věcné břemeno zřízeno, již neexistuje, může být věcné břemeno zrušeno
Obecně je však nejjednodušší cestou dohoda mezi oprávněným a vlastníkem nemovitost
Jak lze zrušit (odstranit) věcné břemeno?
- Dohoda mezi oprávněným a povinným: Nejčastější a nejjednodušší způsob je dohoda mezi oprávněným (osobou, která má z věcného břemene prospěch) a povinným (vlastníkem nemovitosti). Tato dohoda musí být písemná a podepsaná oběma stranami. Následně je třeba podat návrh na výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí
- Uplynutí sjednané doby: Pokud bylo věcné břemeno zřízeno na dobu určitou, zaniká uplynutím této doby
- Smrt oprávněné osoby: V případě, že věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch konkrétní osoby (např. právo dožití), zaniká smrtí této osoby
- Rozhodnutí soudu: Soud může rozhodnout o zrušení věcného břemene, pokud jsou splněny určité podmínky, například pokud věcné břemeno způsobuje nepřiměřenou zátěž pro vlastníka nemovitosti
- Promlčení: Pokud oprávněný dlouhodobě nevyužívá své právo (obvykle po dobu 10 let), může dojít k promlčení věcného břemene
Odkoupení nemovitosti oprávněnou osobou: Pokud oprávněná osoba odkoupí nemovitost, na které je věcné břemeno zřízeno, může dojít ke zrušení věcného břemene.
Jak postupovat při prodeji nemovitosti?
Často se potkáváme se situací, kdy stávající majitel bytu/domu chce dožít v dané nemovitosti, ale rád by z ní „vytáhnul“ peníze, které by si mohl užít. Ať už je Vás příběh jakýkoliv a uvažujete nad prodejem své nemovitosti, ozvěte se nám. Rádi Vám naceníme Vaší nemovitost a pobavíme se o možnostech ohledně rychlého prodeje.
