Prodej nemovitosti formou výkupu je často spojován s otázkou: O kolik peněz přijdu oproti běžnému prodeji na realitním trhu? Odpověď není univerzální. Rozdíl mezi výkupem a standardním prodejem se obvykle pohybuje od 10 % do 50 % tržní ceny, přičemž záleží na typu nemovitosti, lokalitě, technickém stavu, právních komplikacích, případně velikosti spoluvlastnického podílu.
To nejdůležitější ,co ovlivňuje finální cenu, je LIKVIDITA dané nemovitosti. Tu primárně určuje typ nemovitosti a lokalita. Největší likviditu mají byty, následují domy, pak pozemky a poslední jsou podíly na nemovitostech. To samo o sobě však nestačí. Důležité totiž ještě je, kde se daná nemovitost nachází. Krajská města mají všeobecně vyšší likviditu než malé obce na venkově.
Je jasné, že výkupem nemovitosti nedosáhnete na tržní cenu své nemovitosti. Na druhé straně získává prodávající jistotu prodeje, rychlost a okamžitý přístup k financím, což může mít v některých situacích vyšší hodnotu než maximální prodejní cena.
Pojďme se nyní podívat na jednotlivé nemovitosti a konkrétní výkupní ceny, kterých dosáhnete v daných lokalitách.
Výkup bytu: rozdíl bývá často nejnižší
U bytů v dobrém stavu a ve větších krajských městech bývá rozdíl mezi výkupem a běžným prodejem relativně malý. Například byt 2+kk v Praze s tržní hodnotou 8 000 000 Kč může být vykoupen za 6 800 000 až 7 200 000 Kč. Rozdíl tedy představuje přibližně 10–15 %. Důvodem je vysoká poptávka po bytech, snadná obchodovatelnost a nižší investiční riziko pro výkupní společnost.
U okresních měst se výkupní ceny pohybují v rozmezí 20 – 30%. Opět záleží na technickém a právním stavu nemovitosti. Naopak u bytů v menších obcích, před rekonstrukcí, s exekucí nebo problémovými nájemníky může být rozdíl vyšší a dosahovat 30 % a více z tržní hodnoty.
TIP: Chcete zjistit reálnou výkupní cenu své nemovitosti? Nechte si připravit nezávaznou kalkulaci zdarma.
Výkup rodinného domu: rozdíl závisí na stavu nemovitosti
U rodinných domů bývá cenový rozdíl zpravidla vyšší než u bytů. Dům ve větším městě s tržní cenou 10 000 000 Kč může být vykoupen za 7 000 000 až 7 500 000 Kč. Výkupní cena se často pohybuje mezi 70–75 % tržní hodnoty. U vesnic nebo menších obcí se výkupní ceny domů pohybují kolem 60% z tržní ceny.
Důvodem jsou vyšší náklady na případné opravy, delší prodejní doba, větší riziko spojené s technickým stavem objektu a také náklady na kapitál.
TIP: Máte starší rodinný dům a nechcete investovat do oprav? Zjistěte, jakou cenu můžete získat okamžitým výkupem.
Výkup pozemků: záleží na využitelnosti
Pozemky mají všeobecně nejnižší likviditu. A proč tomu tak je? Pokud si totiž chce dnes někdo pořídit stavební pozemek, musí už počítat i s náklady na výstavbu domu. Díky dnešním EKO regulacím, kdy nové domu musí být energeticky nenáročné, šplhají náklady na výstavbu dost vysoko. Spoustu lidí si tedy dnes rozmyslí, jestli dát např. 10 mil. do pozemku s domem nebo si raději koupit byt za poloviční cenu.
U stavebních pozemků v atraktivních lokalitách bývá rozdíl mezi výkupem a standardním prodejem často 30%. V menších městech nebo odlehlých obcí se výkupní ceny pohybují mezi 40 – 50%.
Odlišná situace nastává u zemědělských pozemků. Ty jsou cenově závislé nejen na lokalitě ale také na bonitě půdy. Pokud Vás zajímá jaké ceny dosáhnete u svých zemědělských pozemků, doporučujeme si přečíst náš článek : Výkup pozemků a výpočet ceny.
TIP: Vlastníte pozemek a zajímá vás, kolik dostanete formou výkupu? Nechte si zdarma vypracovat cenovou nabídku.
Výkup spoluvlastnických podílů: na velikosti záleží
Největší rozdíly mezi běžným prodejem a výkupem se objevují u spoluvlastnických podílů. Podíl na nemovitosti je totiž výrazně méně likvidní než celá nemovitost.
Pokud vlastníte např. 1/2 bytu, který má cenu 4 mil. Kč. Tak tržní cena Vašeho samotného podílu není 2 mil. Kč ale cca 1,6 mil. Kč. Výkupní ceny se pak odvíjí od této tržní ceny. Cenová nabídka za takový podíl by se tedy pohybovala někde kolem 1 mil. Kč.
Výši výkupní ceny ovlivňuje počet spoluvlastníků, vztahy mezi nimi, možnost budoucího vypořádání a celková atraktivita nemovitosti. Přesto bývá výkup podílu často jedinou realistickou možností, jak rychle získat finanční prostředky.
Blíže jsme se o výpočtu výkupních cen podílů rozepsali v našem blogu v článku: Jaká je cena za výkup podílu nemovitosti?
TIP: Chcete prodat spoluvlastnický podíl bez složitých jednání s ostatními vlastníky? Pošlete nám základní informace a připravíme nabídku.
Exekuce, jak ovlivňuje cenu výkupu?
Pokud máte svou nemovitost zatíženou exekucí, je důležité si uvědomit, že takovou nemovitost nemůžete prodat, dokud nebudou veškeré závazky uhrazeny. Výkupní společnost si tedy na sebe bere veškerá rizika, protože musí nejprve za vás uhradit veškeré závazky a teprve až poté může dojít k přepisu nemovitosti na katastru.
Je potřeba si uvědomit, že čím více máte exekucí, tím je celý proces náročnější. Cenovou nabídku to může ovlivnit v rozmezí 10 – 20%.
Pokud vás zajímá přesný postup při prodeji nemovitostí zatíženou exekucí, přečtěte si náš článek: Prodej bytu v exekuci.
Kdy se výkup skutečně vyplatí?
Pokud prodávající není pod časovým tlakem a vlastní atraktivní nemovitost bez komplikací, běžný prodej zpravidla přinese vyšší cenu. Jestliže však hrozí exekuce, dražba, insolvence, rozvod, dědické spory nebo potřeba rychle získat hotovost, může být výkup ekonomicky nejvýhodnějším řešením.
Rozdíl několika procent totiž často vyváží rychlost transakce, právní servis, převzetí rizik a jistota, že k prodeji skutečně dojde. Proto je vždy vhodné porovnat nejen cenu, ale také čas, náklady a rizika spojená s běžným prodejem.
