Jste vlastníkem orné půdy nebo jiných zemědělských pozemků a zvažujete prodej? Možná vás oslovila firma, která se specializuje na výkup nemovitostí, nebo se jen sami snažíte zorientovat v tom, co všechno takový prodej obnáší.
Ať už je váš důvod jakýkoli – dědictví, nevyužívaná půda, složité spoluvlastnictví nebo nedostatečný výnos z pachtu – výkup může být rychlým a efektivním řešením. Než se ale pustíte do jednání, je dobré znát základní pojmy a vědět, co bude potřeba připravit.
List vlastnictví a co na něm zjistím
List vlastnictví (zkráceně LV) je základní dokument, bez kterého se žádný výkup neobejde. Jde o oficiální výpis z katastru nemovitostí, který dokládá, kdo je vlastníkem pozemku a jaké jsou k němu evidovány právní vztahy.
List vlastnictví si můžete zdarma prohlédnout online na nahlizenidokn.cuzk.cz, nebo si ho za poplatek stáhnout. Případně si ho můžete vyžádat na CZECH POINTU.
Na LV najdete tyto klíčové informace:
- Parcelní číslo pozemku – důležité pro identifikaci v katastrální mapě. Díky parcelnímu číslu se můžete podívat, kde se Vaše parcela přesně nachází a s kým vlastně sousedí.
- Výměru – Uvádí se v metrech čtverečních. Nicméně v zemědělství se používá měrná jednotka hektar (ha). 1 ha = 10.000 m2
👉 Tip 1: pamatujte, že čím větší celek prodáváte, tím je pro kupujícího atraktivnější. Zajímavá výměra začíná od 10.000 m2 (tj. 1 hektar).
- Druh pozemku – například orná půda, trvalý travní porost, ostatní plocha apod. Než začnete prodávat své pozemky, zkontrolujte si, kolik čeho vlastně budete nabízet. Každý druh pozemku má jinou hodnotu. Více se o cenách jednotlivých zemědělských pozemků věnujete v článku „Výkup pozemků a výpočet ceny“.
- Vlastnické podíly – pokud je pozemek ve spoluvlastnictví, je zde uvedeno, jaký podíl vlastníte (např. 1/2, 1/3). Pamatujte, že spoluvlastnické podíly mají řádově menší cenu než celky. Je to dáno tím, že ve spoluvlastnictví nejste oprávněni s pozemkem jakkoliv nakládat. Další věc je, že spoluvlastníci se často ani nedostanou k nájmu za pacht.
- Omezení vlastnického práva – např. věcná břemena, exekuce, zástavní práva. Před prodejem si zjistěte alespoň orientační výši dluhu. Nezapomínejte, že s nemovitostí zatíženou exekucí nejste oprávněni nakládat. Je proto dobré se obrátit na specializovanou firmu. V rámci výkupu nemovitostí umíme řešit i nemovitosti zatížené exekucemi.
👉 Tip 2: Pokud budete poptávat výkup zemědělských pozemků, připravte si primárně název katastrálního území a číslo Listu vlastnictví nebo číslo konkrétních parcel.
Poloha a přístup k pozemkům
Při výkupu zemědělských pozemků je lokalita a dostupnost jedním z hlavních faktorů, který ovlivňuje cenu i zájem kupujících.
Co hodnotí výkupce:
- Dostupnost z veřejné komunikace – pozemek s přímým přístupem z cesty má vyšší hodnotu.
- Zda je pozemek vcelku nebo rozdrobený – souvislé plochy jsou pro zemědělce atraktivnější.
- Blízkost k obcím nebo městům – pozemky poblíž zastavitelného území mohou mít vyšší potenciál do budoucna.
Některé parcely jsou tzv. vnitrobloky – pozemky, které jsou obklopené jinými parcelami bez legálního přístupu. I takové pozemky lze vykoupit, ale jejich cena bude zpravidla nižší.
Rozdíl mezi ornou půdou a trvalým travním porostem
Když se řekne zemědělský pozemek, většina lidí si představí ornou půdu. Ale zákon rozlišuje více typů. Pokud tedy mám zájem o prodej svých pozemků, je důležité si uvědomit kolik čeho vlastně prodávám.
Při výkupu nemovitostí je orná půda obvykle hodnotnější. Má širší možnosti využití, ať už pro zemědělce, investora nebo spekulanta. Trvalý travní porost má obvykle hodnotu o cca 30% nižší než orná půda ve stejné lokalitě. Ostatní plochy se pak do výpočtu kolikrát vůbec nezapočítávají.
Orná půda (OP)
- Slouží k pěstování plodin
- Pravidelně se obdělává (orba, setí, sklizeň)
- Je flexibilní pro změnu využití
Trvalý travní porost (TTP)
- Louky a pastviny
- Neorají se, slouží pro seno nebo pastvu
- Méně náročné na údržbu
Ostatní plocha (OSTP)
- Většinou se jedná o neplodnou půdu
- může se jednat příjezdové cesty nebo okrajové plochy větších celků
Pacht – co to je, na jak dlouho se uzavírá a na jakou částku
Pacht je forma nájmu, při které propachtovatel (vlastník půdy) přenechává pozemek k hospodaření jinému subjektu – tzv. pachtýři, zpravidla zemědělskému družstvu nebo podnikateli.
Co potřebujete vědět o pachtu:
- Běžná délka pachtu je 5 až 10 let. V praxi se často uzavírá na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 1 rok.
- Výše pachtovného se liší podle kvality půdy a lokality. Většinou se pohybuje mezi 1 500 až 3 000 Kč/ha ročně za trvalý travní porost a 3 000 až 5 000 Kč/ha ročně za ornou půdu.
Pokud je váš pozemek propachtovaný, je důležité tuto informaci sdělit při výkupu. Nový majitel totiž přebírá stávající pachtovní vztah.
👉 Tip 3: Někteří zájemci o výkup preferují nepropachtované pozemky kvůli volné dispozici.
Podíly zemědělských pozemků a nevýhody spoluvlastnictví
Mnoho lidí dnes vlastní jen část zemědělského pozemku – např. 1/4 nebo 1/6. To je častý výsledek dědictví v rodině.
Proč může být spoluvlastnictví problém:
- K prodeji celého pozemku je třeba souhlas všech spoluvlastníků
- Neshody mezi spoluvlastníky mohou bránit jakýmkoli rozhodnutím
- Nelze samostatně rozhodovat o užívání, rozdělení nebo pronájmu
- Soudní rozdělení pozemku je zdlouhavé a nákladné
Při výkupu je možné prodat i samotný podíl, ale nový kupující se tím stává jen dalším spoluvlastníkem, což může být nevýhodné.
👉 Tip 4: Máte-li podíl na větším pozemku, zvažte, zda se s ostatními vlastníky nedomluvit na společném prodeji. Získáte lepší cenu.
Bonita půdy – jak poznat kvalitní půdu
Bonita půdy určuje její kvalitu a úrodnost. Víte nebo alespoň tušíte, jak kvalitní půdu prodáváte? V Česku se používá tzv. BPEJ – bonitovaná půdně ekologická jednotka, což je pětimístný kód přidělený každému zemědělskému pozemku. Problematice BPEJ se blíže věnujeme v článku: „Výkup pozemků a výpočet ceny“.
Co ovlivňuje bonitu:
- Klimatické podmínky (srážky, nadmořská výška) – 1.číslo
- Druh půdy (písčitá, hlinitá, jílovitá) – 2.a3. číslo
- Sklon terénu – 4. číslo
- Skeletovitost – 5.číslo
Ve zkratce lze říci, že čím nižší číslo pro každou kategorii má váš pozemek, tím kvalitnější půdu vlastníce. Pozemky s vyšší bonitou jsou vhodné pro intenzivní zemědělství a dosahují vyšší tržní ceny. BPEJ si můžete najít online na katastru nemovitostí nebo v systému LPIS.
Za kolik vykoupíme Vaší půdu?
V rámci výkupu pozemků by se dalo všeobecně říci, že celky orné půdy vykupujeme v rozmezí 28,- až 33,- Kč za m2. Vždy samozřejmě záleží na mnoha okolnostech, které jsme popisovali v tomto článku. Pokud Vás zajímá nezávazná cena, kterou vám můžeme nabídnout, neváhejte nás kontaktovat.
Bude nám stačit pouze název katastrálního území a číslo parcely nebo listu vlastnictví. Připravíme vám nezávaznou nabídku a pak už je jen na vás, jak se rozhodnete.
Výhodou pro vás je, že máte peníze ihned a nemusíte čekat na vhodného kupce. U pozemků je totiž potřeba počítat s tím, že jejich likvidita je výrazně nižší než např. při prodeji bytu.
