Prodej stavebního pozemku není úplně jednoduchá záležitost, ať už ho nabízíte běžnému kupci nebo uvažujete o výkupu pozemků specializovanou firmou. Ve chvíli, kdy se rozhodnete svou nemovitost prodat, je důležité mít v ruce správné podklady. Nejenže tím urychlíte celý proces, ale můžete si díky tomu také vyjednat lepší podmínky.
V tomto článku se podíváme na to, co všechno je dobré mít připravené, pokud zvažujete výkup stavebního pozemku. Zaměříme se na praktické věci – od dokumentace až po právní stav.
1) List vlastnictví – základní dokument, bez kterého se neobejdete
Pokud vlastníte pozemek a chcete ho prodat, list vlastnictví je prvním dokumentem, který budete potřebovat. Najdete na něm všechny důležité informace – nejen to, že jste skutečně vlastníkem, ale také velikost, druh pozemků nebo případná omezení, která mohou prodej komplikovat.
Co a kde na listu vlastnictví najdeme?
- Horní část – zde najdete, kde se daný pozemek nachází tj. okres, obec, katastrální území a důležité číslo Listu vlastnictví
- Sekce A – V této části jsou specifikovány osoby a právnické subjekty, které nemovitost vlastní. V pravé části pak najdete v jakém podílu.
- Sekce B – zde už vidíme konkrétní parametry pozemků tj. číslo parcel, velikost, druh a případně způsob využití.
- Sekce C – Pokud je nemovitost zatížena Věcným břemenem, Zástavním právem nebo exekucí, naleznete tuto informaci právě zde.
Tento dokument si můžete zdarma prohlédnout online na nahlizenidokn.cuzk.cz. Stačí znát číslo pozemku nebo listu vlastnictví a katastrální území. Pokud chcete oficiální verzi (např. pro banku nebo firmu vykupující pozemky), můžete si ji na stránkách rovnou zakoupit.
2) Okolní pozemky a přístupové cesty – detail, který ovlivňuje cenu
Na hodnotu pozemků má velký vliv i to, co se nachází kolem něj. Nejde jen o výhled nebo sousedy, ale také o to, jestli je pozemek přístupný z veřejné komunikace. Bez toho je jeho využití výrazně omezené – například stavební úřad nemusí povolit výstavbu domu, pokud na něj nevede oficiální přístupová cesta.
Dále je dobré vědět, zda v okolí nejsou:
- vodní toky, které mohou znamenat záplavové riziko,
- železniční tratě, dálnice nebo průmyslové areály, které snižují atraktivitu místa,
- nebo naopak občanská vybavenost (škola, obchod, zastávka MHD), která naopak zvyšuje hodnotu pozemků.
- vedení vysokého napětí – takový pozemek totiž bude omezen výstavbou z důvodu ochranného pásma
Zkrátka – pozemek nikdy neexistuje „ve vakuu“. Při výkupu se posuzuje nejen samotná parcela, ale i její poloha a kontext.
3) Územní plán – rozhoduje o tom, co se na pozemku smí postavit
I když máte pozemek vedený jako „stavební“, nemusí to znamenat, že se na něm dá hned stavět. Klíčovým dokumentem je územní plán obce nebo města, který přesně definuje, co se na daném místě smí nebo nesmí postavit.
Územní plán najdete na webových stránkách obce (často v sekci „Územní plánování“ nebo „Důležité dokumenty“). Doporučujeme se také obrátit na stavební úřad, kde by vám měli být ochotni porodit.
V územním plánu vás bude zajímat:
- hlavní výkres – přehledná mapa, která barevně označuje typy využití jednotlivých ploch (např. bydlení, výroba, veřejná vybavenost),
- označení vašeho pozemku – zda jde o plochu určenou k výstavbě, nebo o tzv. zahrnutý pozemek v návrhu (červeně vyšrafované), u kterého je stavební využití zatím jen plánováno. Tyto pozemky často nejsou zasíťované, nachází se u nezpevněné komunikace a pravděpodobně je bude nutné vyjmout z půdního fondu.
Pamatujte, že návrh v územním plánu není totéž co stavební pozemek. Pokud je vaše parcela zatím jen ve fázi návrhu, může trvat ještě několik let, než bude reálně využitelná pro výstavbu. Pozemek v návrhu bude mít i výrazně nižší cenovku, než stavební pozemek. Všeobecně lze říci, že pozemky v návrhu jsou zajímavé pro typ investorů, kteří si chtějí uložit peníze a postupným přetavením na stavební pozemek peníze zhodnotit.
4) Inženýrské sítě – napojení na elektřinu, vodu, plyn i kanalizaci
Jedním z hlavních faktorů, které ovlivňují cenu a atraktivitu pozemků, je dostupnost inženýrských sítí. Pokud je možné se napojit na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn, výrazně to usnadňuje budoucí výstavbu.
Doporučujeme si vyžádat vyjádření k možnosti napojení. Nejenže to ocení kupující, ale při výkupu vám to může pomoci vyjednat vyšší cenu. Firmy totiž často zohledňují i náklady na budoucí vybudování přípojek.
5) Tvar a rozměry pozemků – někdy rozhodují detaily
Ani velikost není všechno. Důležitý je i tvar pozemku. Nejlépe se prodávají pravidelné, obdélníkové parcely s dostatečnou šířkou (ideálně 20 m a více). Úzké, dlouhé pozemky jsou problematické – často je nelze rozdělit ani vhodně zastavět.
Pokud uvažujete o prodeji většího pozemku, vyplatí se zjistit, zda ho lze rozdělit na více menších stavebních parcel. I to může být zajímavé pro firmy specializující se na výkup stavebních pozemků – zvlášť pokud hledají vhodné lokality pro výstavbu rodinných domů nebo řadových domků.
6) Právní vady – co může prodej zdržet nebo zcela zastavit
Právních vad může být celá řada. Dobrá zpráva je, že v rámci výkupu nemovitostí si umíme poradit víceméně se všemi. Pojďme se podívat na některé z nich:
a) Zástavní právo (bankovní a nebankovní) – pokud na nemovitosti vázne zástavní právo, bude potřeba ho v rámci kupní ceny vyplatit. Zjednodušeně to funguje tak, že si necháme vyčíslit aktuální zůstatek úvěru, dluh zaplatíme a požádáme úvěrující společnost o výmaz zástavního práva. Blíže se tomuto tématu věnujeme v našem blogu v článku „Jak funguje prodej bytu s hypotékou„.
b) exekuce – tady je situace o poznání složitější. V první řadě musíme začít komunikovat s exekutorským úřadem. To můžeme pouze na základě plné moci dlužníka. Následně dluh vyplácíme a uzavíráme kupní smlouvu. Je důležité si uvědomit, že na rozdíl od zástavního práva vám exekuce neumožňuje nakládat s nemovitostí (prodávat). Proto je potřeba exekuce nejprve vypořádat. Blíže se tomuto tématu věnujeme v našem blogu v článku „Výkup zadlužených nemovitostí„.
c) věcná břemena – jde např. právo cesty, právo vedení sítě, nebo právo doživotního užívání. V těchto případech se toho moc dělat nedá a je potřeba počítat s tím, že může negativně ovlivnit prodejní cenu pozemků.
Shrnutí: Výkup pozemků krok za krokem
Prodej pozemků bývá jednou z nejtěžších disciplín při prodeji nemovitostí. Důvodem je nízká likvidita takové nemovitosti. Uvádí se, že průměrná doba prodeje pozemku bývá 6 – 12 měsíců. Výkup stavebních pozemků může být skvělá možnost, pokud chcete prodat rychle, bez složitého papírování a právních překážek. Aby byl proces co nejhladší, je dobré mít připravené:
- list vlastnictví,
- informace o územním plánu,
- stav inženýrských sítí,
- řešený přístup,
- a znalost případných právních vad.
Pokud chcete nezávaznou indikativní nabídku, neváhejte se na nás obrátit.
