Dalo by se říci, že se jedná o jednu z nejtěžších disciplín v oblasti naceňování. Málokterá nemovitost je tak cenově volatilní, jako ty rekreační. V tomu článku se pokusíme nastínit, co cenu nejvíce ovlivňuje a jak všeobecně přistupovat k nacenění chaty a chalupy.
Jaký je vlastně rozdíl mezi chatou a chalupou?
Vlastníte chatu nebo chalupu? Zásadní otázka, na kterou byste si měli umět odpovědět, než začnete nemovitost nabízet k prodeji. Rozdíly jsou totiž poměrně zásadní.
- Chalupy bývají dost často určeny k celoročnímu užívání. Oproti tomu chaty se využívají zejména sezóně v období od jara do podzimu. Důvodem je slabší konstrukce budovy, která nezvládá udržet teplo při vysokých mrazech. Což i souvisí s nutností vypouštět na zimu vodu, který by mohla zmrznout a popraskat. Dalším důvodem můžou být neudržované příjezdové cesty aj.
- Chalupy bývají v zástavbě nebo na okraji vesnice, kdežto chaty byly primárně stavěny pro rekreaci a jsou většinou v nějakých chatových oblastech úplně mimo obec.
- Chaty bývají stavby menšího charakteru s nějakým omezením, typicky, že tam třeba nemusí být natažená voda, elektřina, stojí na cizím pozemku aj.
- Chalupa dost často mívá číslo popisné, oproti tomu chata má číslo evidenční.
Jak nacenit chaty a chalupy?
V první řadě je potřeba si uvědomit, že chaty a chalupy jsou zbytná nemovitost. To znamená, že si je kupují lidé, kteří na to mají peníze. A za tyto peníze si půjdou pořídit něco, co pro ně musí mít přidanou hodnotu. Tato přidaná hodnota musí být buďto emoční nebo v případě investorů – finanční.
Z tohoto důvodů se k nacenění nedá přistupovat jako k bytům, které mají podobné standardizované prvky. U chat a chalup neexistuje matematická metoda, jak spočítat jejich hodnotu. Hodnotu těchto nemovitostí totiž primárně určuje užitná hodnota pro koncového vlastníka. A tu bude mít každý vlastník jinou.
Pojďme se nyní podívat na zásadní užitné hodnoty, které nám pomůžou blíže určit hodnotu nemovitosti.
Lokalita nemovitosti
Asi nikoho nepřekvapí, že jeden ze zásadních faktorů při oceňování nemovitostí je lokalita. Jenže u chat a chalup toto platí dvojnásob. Jak jsme již zmínili v předchozím odstavci, tyto nemovitosti musí mít nějakou přidanou hodnotu pro svého majitele a právě lokalita je ten hlavní benefit.
Pokud se nemovitost nachází v turistické oblasti nebo v lokalitě, kde je nějaké sportovní vyžití, typicky lyžařské vleky nebo naopak přehrady, nějaké vodní atrakce atd., tak je nemovitost o to více žádaná.
Nicméně u chat a chalup hraje též velkou roli výhled. Úplně jinou hodnotu bude mít stejná chalupa, která je uprostřed vesnice oproti chalupě, která je na okraji obce a má výhled na hory nebo les.
Všeobecně lze tedy říci, že záleží, jaké vyžití daná nemovitost nabízí.
Technický stav
Technický stav bude hrát také velmi důležitou roli. Jedna věc je jestli je nemovitost před rekonstrukcí, dlouhodobě užívaná nebo po čerstvé rekonstrukci.
Další zásadní bod je napojení na inženýrské sítě. U chat se často může stát, že nemají ani elektro přípojku. Další věc je přístup k vodě. Zda-li je voda z řádu nebo vlastní studny nebo možnost žádná není. To samé se týká i splaškové vody, resp. jak je řešen odpad.
S přípojkami vyvstává i otázka na sociální zázemí. Má nemovitost koupelnu s wc nebo je řešena suchým záchodem mimo budovu? Vždy počítejte s tím, že čím více negativních faktorů bude, tím více se bude zužovat okruh zájemců a s tím ruku v ruce i cena.
Vlastní pozemek
Chalup se toto téma většinou netýká, nicméně u chat to bývá poměrně často problém. Pokud má totiž stavba a pozemek dva různé majitele, je potřeba se podívat, kdo je vlastníkem. Pokud je to obec, tak se jedná o tu lepší variantu. Je tomu tak proto, že obce se většinou nechovají nevyzpytatelně.
Pokud je naopak vlastníkem fyzická nebo právnická osoba, tak se vystavujeme problému, kdy tento vlastník ze dne na den změní názor na užívání pozemku a nebude chtít do budoucna prodloužit nájemní smlouvu.
Problematika pozemků se týká i příjezdových cest pokud je vlastníkem někdo jiný než vy, obec nebo stát.
Výnosové procento
Potenciální kupující rozdělujeme podle toho, jestli je to investor, anebo jestli je to někdo, kdo tu chalupu chce pro rekreaci. Každý z nich má trošku jiné podmínky nebo respektive jiné potřeby v tom, co od toho očekává.
Investoři budou totiž mnohem více kalkulovat s výší nájmu. Ten se bude odvíjet od možnosti celoročního užívání, atraktivity lokality a velikosti nemovitosti. To celé pak musí vycházet do tzv. výnosového procenta, které bude určovat maximální cenu, kterou za to bude ochotný investor dát.
Nacenění výkupu chaty a chalupy
Na základě předchozích odstavců je každému jasné, že správné nacenění je poněkud oříšek. Jak konkrétně tedy postupujeme?
V první řadě se podíváme na zrealizované prodeje podobných nemovitostí v dané obci. K tomu si samozřejmě vezmeme k ruce aktuálně nabízené (podobné) nemovitosti. Následně cenu upravujeme směrem nahoru a dolů dle lokality, technického stavu, velikosti pozemku aj.
Pokud se stane, že v dané obci není dostatek podobných nemovitostí pro porovnávací metodu nacení, rozšíříme lokalitu na okruh 5km případně 10 km.
Pokud ani tak nedostaneme relevantní podklady, řešíme nacení formou určení reprodukční hodnoty chaty nebo chalupy. K tomu přičteme hodnotu pozemku a celkovou sumu ještě upravíme s přihlédnutím k benefitům dané lokality.
Výkupy nemovitostí NEMOVITOSTHOTOVE.CZ
Plánujete prodej své rekreační nemovitosti. Nechcete nebo nemůžete prodávat přes realitní servery? Je Vaše nemovitost zadlužená nebo zasažená exekucí? Kontaktujte nás a my vám připravíme řešení a nezávaznou cenovou nabídku.
