Jste majitelem spoluvlastnického podílu na nemovitosti a plánujete jeho prodej? Za kolik je takový podíl prodejný? A jak zjistím prodejní cenu spoluvlastnického podílu? V tomto článku se blíže podíváme na tři oblasti:
- Jak při odhadu ceny spoluvlastnického podílu postupovat
- Co ovlivňuje cenu spoluvlastnického podílu
- Jakou metodu prodeje zvolit a kolik peněz za to orientačně dostanete
Jak při odhadu ceny spoluvlastnického podílu postupovat?
Výpočet tržní ceny podílu na nemovitosti je důležitým krokem při prodeji, dědickém řízení nebo rozvodu. Tento proces zahrnuje několik klíčových kroků a faktorů, které konečnou cenu můžou zásadně ovlivnit. V našem případě se budeme věnovat tržnímu odhadu neboli určení ceny obvyklé.
Pro náš článek použijeme bytovou jednotku v Karlových Varech, kterou soudní znalec odhadl (jako celek) na 3,3 mil. Kč. V rámci dědického řízení, byla jednotka rozdělena mezi 3 sourozence. Každý tedy získal ideální 1/3 na bytové jednotce. Jeden ze sourozenců se rozhodne svůj podíl prodat. Jak tedy určit tržní cenu podílu?
Je jasné, že hodnota podílu se odvíjí od celkové tržní ceny nemovitosti, která se násobí podílem vlastníka. V našem případě by tedy cena 1/3 odpovídala 1,1 mil. Kč. Pokud se však podíváte na jakýkoliv znalecký posudek zjistíte, že soudní znalec tuto cenu ještě dále diskontuje o 20%. Proč? Pokud budu citovat znalecký posudek, tak se v něm píše přibližně toto:
„V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%.“
Pokud tedy budeme postupovat tímto způsobem dostaneme se na tržní cenu podílu:
1.100.000 – 20% = 880.000,- Kč.
Je však reálné za tuto cenu skutečně prodat? Záleží na způsobu prodeje, které si popíšeme v poslední části článku. Nyní je ještě potřeba cenu upravit o případné pozitivní/negativní faktory.
Co ovlivňuje cenu spoluvlastnického podílu
Cena, která nám vyšla v předchozím odstavci by se dala nazvat cenou ideální. Nechci říkat nereálnou (protože v určitých situacích ji lze dosáhnout), ale opravdu ideální. Jde totiž o to, že existuje několik faktorů, které vám s cenou ještě můžou pěkně zahýbat. Pojďme se na ně podívat:
- Počet spoluvlastníků – primárním cílem kupujícího pravděpodobně bude scelit nemovitost do jednoho celku. Vezměme nyní v potaz možnost, že v našem případě jiný ze sourozenců zemře a jeho podíl (1/3) zdědí jeho tři děti. V tu chvíli již není nemovitost rozdělena mezi původní 3 spoluvlastníky ale nyní mezi 5 spoluvlastníků (2 původní sourozenci a 3 noví dědicové). V podílech to pak bude vypadat následovně 1/3 + 1/3 + 1/9 + 1/9 + 1/9. Je jasné, že scelit vše dohromady bude mnohem náročnější než u původních dědiců. Pokud tedy naší prodávanou 1/3 bude chtít koupit někdo cizí (např. nějaký investor), je jasné, že 800 tis. Kč pro něj nebude zajímavá cena a bude potřeba jít s cenou o dost níže.
- Nadužívání bytu – pojďme k jinému příkladu. Jeden z našich sourozenců totiž v bytě bydlí. Velmi často se stává, že ostatní sourozenci to tiše trpí a ani netuší, že mají nárok na nájemné z nadužívání jejich podílu. Svůj podíl tedy chtějí prodat. Investor podíl koupí a bude muset začít toto nadužívání řešit. Dost často se to může zvrtnout v konflikt a následný soudní spor. Zde by mohli někteří namítat, že nájemné můžeme vymáhat i zpětně, ale mějme na paměti, že kupující si na nějakou dobu „zamkne“ peníze v této nemovitosti a bude muset řešit i soudní náklady. Aby se to kupujícímu vyplatilo, bude muset být kupní cena naší 1/3 o dost nižší než původně avizovaných 800 tis. Kč.
- Předkupní právo – zákon stanoví 6 měsíční předkupní právo pro ostatní spoluvlastníky v rámci dědického řízení. Existují však i předkupní práva smluvní. Pokud totiž na podílu existuje, tak jeho zrušení podléhá písemnému souhlasu oprávněného. Pokud vám oprávněný odmítne zrušení podepsat, bude cena nemovitosti výrazně nižší než původně avizovaná.
- Věcné břemeno užívání – je-li byt omezen břemen doživotního užívání, bude potřeba jít s cenou opět o dost níže. V tomto případě velmi záleží na věku oprávněného. O diskontování ceny v případě věcného břemene se více věnujeme v článku Hodnota nemovitosti s věcným břemenem. Zjednodušeně však můžeme říci, že tržní cena takového podílu je na úrovni 30 – 50% původní avizované částky 800 tis. Kč.
- Exekuce – pokud je náš zamýšlený podíl zatížen exekucí máme 2 možnosti co s tím. Za prvé necháme podíl na pospas dražbě. Zde je i pravděpodobné, že se může vydražit za tržní cenu 800 tis. Kč. Nicméně je potřeba si uvědomit, že exekutorovi náleží odměna ve výši 15 – 20% + DPH z vymožené částky. Teprve až to co zbyde, je cena, kterou jste „získali“. Za druhé je možnost podíl prodat a zastavit dražbu. Výhodou je, že dopředu víte, za kolik prodáváte. Je však důležité, aby kupující věděl, jak v takovém případě postupovat.
- Exekuce na cizím podílu – ano, i exekuce na podílu jiných sourozenců může zamávat s cenou našeho podílu. Proč? Vezměme v úvahu, že exekuce jiného ze sourozenců může být vyšší než tržní cena jeho podílu. V případě scelení pak budeme muset za jeho podíl zaplatit vyšší cenu než 800 tis., abychom uhradili veškeré jeho exekuce nebo budeme muset počkat na dražbu a doufat, že podíl vydražíme za námi přijatelnou cenu. Pokud do tohoto rizika bude chtít někdo jít, musíme počítat, že náš podíl neprodáme za původní tržní cenu.
- Vztahy mezi spoluvlastníky – není nic horšího než špatné vztahy v rodině. Můžeme zde namítat, že o špatných vztazích se kupující nemusí dozvědět. Případně se dá říci, že špatně vztahy v rodině automaticky neznamenají špatné vztahy mezi kupujícím a ostatními sourozenci. Pokud se však o špatných vztazích ví, bude to potřeba opět promítnout do ceny.
- Stav interiéru – může se to zdát jako banální záležitost. Mějme však na paměti, že pokud nemáme možnost interiér bytu vyfotit nebo umožnit prohlídku, tak kupující musí považovat stav za průměrný až podprůměrný. V takovém případě opět musíme s cenou dolů.
Jak tedy prodat podíl a kde dostat nejvíc?
- Dohoda se spoluvlastníky o společném prodeji. Toto je jediná varianta, kde máte největší pravděpodobnost, že můžete prodat i za více než uváděných 800 tis. Kč. Celek se totiž nediskontuje o zmiňovaných 20% a tudíž prodáváte nemovitost za původní tržní cenu 3,3 mil. Kč.
- Prodej jinému spoluvlastníkovi. Zde máte také solidní pravděpodobnost, že budete prodávat kolem tržní ceny podílu. Záleží na motivaci kupujícího. Pokud totiž chce byt pro vlastní bydlení, může být cena i vyšší než 800 tis.
- Koupit a od ostatních spoluvlastníků a prodat jako celek. Opačný případ než bod 2). Pokud máte prostředky a je vůle ostatních spoluvlastníků prodat, udělejte to. Byt pak můžete prodat za jeho skutečnou tržní cenu.
- Řešení soudní cestou. Zde už se dostáváme do situace, kdy neexistuje dohoda mezi spoluvlastníky. Ve spoluvlastnictví však nemusíte setrvat. No a pokud se nemůžete dohodnou, přijde na řadu soud, který může i v extrémní situaci nechat nemovitost vydražit jako celek. Je však potřeba počítat s dodatečnými náklady a časovou náročností.
- Prodej přes realitní server. Poměrně snadnou variantou může být inzerovat svůj podíl na nějakém realitním serveru. Je však potřeba počítat s tím, že kupující nebude chtít kupovat podíl za jeho tržní cenu. Proč by to také dělal? Zde už tedy bude potřeba cenu korigovat. Dále musíte počítat s tím, že pokud vaše cena nebude dostatečně zajímavá, budete na prodej čekat poměrně dlouho.
- Výkup spoluvlastnických podílů. Tou nejrychlejší a zároveň nejjednoduší variantou je poptat výkupní společnost. Dopředu víte, za kolik prodáváte. Peníze dostanete takřka okamžitě po podpisu kupní smlouvy. Neplatíte žádné poplatky za kolky a smlouvy. Dokáží si poradit s jakoukoliv právní vadou včetně exekucí. Je však jasné, že cena se bude pohybovat níže. V tomto případě by se dalo říci, že cena bude někde na úrovni 50%.
Chcete prodat svůj podíl rychle a bez starostí? Kontaktujte nás.
Výkup nemovitostí je náš denní chleba. Kontaktujte nás a nechte si zdarma vypočítat, kolik za okamžitý prodej svého podílu dostanete. Nabídku si v klidu rozmyslíte a pokud se vám bude líbit, zařídíme veškerou administrativu s prodejem.
Neváhejte se na nás obrátit, pokud potřebujete třeba jen radu. Jsme tu pro vás.
