V dnešním článku se podíváme, jaké jsou možnosti při prodeji nemovitosti, která je zatížena exekucí. Zmíníme také výhody a nevýhody dražby a výkupu nemovitostí.
Jak zjistit kde a kolik dlužím?
Pokud už jste ve fázi, kdy dlužíte a máte nemovitost postihnutou exekucí nebo dokonce před dražbou, je potřeba zjistit, v jak velkém problému skutečně jste. Prvním krokem, který můžete udělat je stažení listu vlastnictví z Katastru nemovitostí. Tato listina Vám však nesdělí přesnou dlužnou částku a dokonce Vám ani nemusí sdělit skutečný počet exekucí. Co tedy s tím?
Další vaše kroky by určitě měli vést do Centrální evidence exekucí. Jedná se o placenou službu. Dozvíte se zde podrobnosti o exekucích a hlavně o tom, zda jste, nebo nejste v exekuci. Bohužel i zde však platí, že v určitý okamžik zde nemusíte vidět veškeré své exekuce. Tak jaká je cesta?
Ten nejjistější způsob je se obrátit na obvodní resp. krajský soud dle svého trvalého bydliště. Přes datovou schránku je požádáte o celkovou lustraci a zaslání seznamu civilních a trestních řízení. Hlavní výhodou bezesporu je, že dostanete skutečně celkový seznam exekučních řízení. Trochu problém však může být přehlednost a schopnost zorientovat se v obdržených dokumentech.
Pokud si však chcete vystačit s volně dostupnými zdroji (byť placenými), doporučuji i Solus. Tento web vám za poplatek poskytne informace od bankovních i nebankovních společností, ale i od dodavatelů energií nebo třeba pojišťoven a mobilních operátorů.
Prodej nemovitosti v exekuci
Vyčíslení dluhů jsme probrali v minulém odstavci. Nyní je potřeba si říci, jestli celková výše vašich dluhů je vyšší nebo nižší než tržní hodnota nemovitosti. Odpověď na tuto otázku nám totiž zároveň odpoví na to, jestli případný prodej nemovitosti vyřeší celkový problém s exekucemi.
Oddlužení nemovitosti spočívá v tom, že zaplatíte všechny dluhy, jež se k ní vážou. Bez toho totiž nemůžete s nemovitostí nijak nakládat resp. ji prodat. Způsobů jak prodat nemovitost v exekuci je několik: dražba, výkup nemovitostí, zpětný leasing nebo méně častý prodej standardní cestou.
Jak prodat byt nebo dům v exekuci?
Nyní už se podíváme na jednotlivé možnosti prodeje. Vždy popíšeme v čem daný prodej spočívá a jaké jsou jeho výhody a nevýhody.
Prodej nemovitosti v exekuci přes dražbu
Pokud se Vám nepodaří nemovitost oddlužit např. z vlastních prostředků a nevyužijete služeb výkupů, pravděpodobně přijde na řadu dražba. O celý proces se stará exekutor a dražební portál. Vy v tuto chvíli můžete pouze přihlížet a doufat, že se nemovitost vydraží za co nejvíce peněz.
Vyvolávací cena nemovitosti v dražbě totiž začíná na 2/3 její tržní ceny. Je tedy otázkou, kolik zájemců se do dražby přihlásí a do jaké částky budou chtít maximálně přihazovat. Není totiž vůbec neobvyklé, že se částka ani nepřiblíží k tržní hodnotě ba dokonce se vydraží pouze za vyvolávací cenu.
Tím to však nekončí. Od vydražené částky pak navíc musíte odečíst enormní dražební poplatky, poplatky za znalecký posudek a exekutorské poplatky. Ze zbylé částky se začnou hradit Vaše závazky (exekuce) a teprve až to co zbyde, Vám bude vyplaceno.
Není ani neobvyklé, že vydražená částka nestačí na úhradu všech poplatků a závazků. Výsledkem je tedy pouze to, že Váš problém s exekucí přetrval (maximálně se o něco snížil). Řešte exekuce hned! Obraťte se na společnost, která Vám pomůže vyčíslit případné dopady dražby nebo okamžitého výkupu nemovitosti.
Okamžitý výkup nemovitosti v exekuci
Společnosti, které se věnují výkupům nemovitostí v exekuci, umí zastavit dražbu prakticky obratem. Jsou tedy situace, kdy skutečně výkup nemovitostí může být nejlepší možným řešením.
Výkup nemovitosti spočívá v tom, že od vás firma ihned odkoupí Vaší nemovitost. Tu však může vykoupit pouze v případě, že za vás uhradí exekuce, které na nemovitosti váznou. Z toho vyplývá hlavní výhoda oproti dražbě: Pokud od Vás společnost vykupuje nemovitost, máte jistotu, že musí být uhrazeny exekuce. Pokud by se tak nestalo, tak by společnost na sebe brala riziko toho, že tam v průběhu přepisu nemovitosti na Katastru nemovitostí přistane další dluh, který by už však šel za výkupní společností.
Pokud výkupní cena přesáhne celkový dluh, je Vám pak tato částka vyplacena na Váš účet. Hlavní výhodou je tedy rychlost prodeje, jistota uhrazení exekucí a nulové starosti s právními a administrativními záležitostmi.
Jaký je tedy postup pří výkupu nemovitostí v exekuci?
- Kontaktování výkupní společnosti
- Ocenění nemovitosti
- Příprava nezávazné cenové nabídky
- Po odsouhlasení nabídky je nutné podepsat plnou moc pro jednání se všemi úřady a exekutory
- Vyčíslení dluhu u všech dotčených orgánů
- Podpis Kupní smlouvy
- Vyplacení exekucí
- Vložení kupní smlouvy na katastr nemovitostí
- Vyplacení zbylé částky na Váš účet nad rámec uhrazených závazků
Zpětný leasing nemovitosti v exekuci
Jedním z méně častých řešení je tzv. zpětný leasing nemovitosti. Princip je takový, že od vás výkupní společnost nemovitost koupí, vyřeší exekuce a nechá vás v nemovitosti bydlet za předem dohodnutý nájem.
To však není všechno. Zpětný leasing Vám totiž dává možnost si nemovitost odkoupit zpět v rámci 2 – 5 let a to za předem dohodnutu cenu. Nic méně pozor. Toto bývá podmíněno 100% platební morálkou nájmu, který v průběhu let platíte. V jednoduchosti lze říci, že se nesmíte opozdit s placením nájmu, jinak možnost odkupu zaniká.
Zpětný leasing nemovitosti je tedy vhodný zejména pro ty z vás, kteří nechtějí přijít o nemovitost a chtějí si ji později opět odkoupit. Musíte si však dobře rozmyslet, jestli budete skutečně schopní dát dohromady předem dohodnutou odkupní cenu za nemovitost. V opačném případě by Vám totiž nemovitost propadla výkupní společnosti.
Prodej nemovitosti v exekuci standardní cestou
Jednou z možností je se určitě pokusit prodat nemovitost standardní cestou přes nějaký realitní server třeba sreality. Je však třeba počítat s tím, že kupující bude muset být znalý v oblasti koupě nemovitosti v exekuci a bude muset být ochotný podstoupit určitá rizika, která s tímto typem prodeje souvisí. Tím hlavním rizikem je, že kupující musí nejprve vyplatit vaše závazky (exekuce) a teprve až poté podat Kupní smlouvu na katastr.
Ne každému se takové riziko chce podstupovat, což vede k tomu, že se razantně snižuje okruh zájemců o takovou nemovitost. Vzhledem k tomu, že se v těchto situacích dost často hraje o čas, není tato varianta prodeje příliš častá.
Takže Výkup nebo Dražba?
Nechat nemovitost napospas dražbě má dvě mince. Ta pozitivní je, že se nemovitost může vydražit výrazně nad její tržní hodnotou. Je tu však velké riziko strany druhé a to, že se nemovitost vydraží výrazně pod tržní cenou nebo dokonce vůbec. Pak totiž nastává druhé kolo dražby, kde se nejnižší podání snižuje na 50% odhadní ceny. Je potřeba i myslet na vysoké poplatky, které náleží dražebnímu portálu a exekutorovi.
Oproti tomu nevýhodou výkupu je, že se nemovitosti v exekuci prodávají levněji, protože jsou větší problémy s jejich financováním a je s nimi více starostí. Nicméně Vám tento proces dodá jistotu v ceně, za kterou prodáváte. Tato cena navíc na 100% pokryje veškeré exekuce na nemovitosti.
Pokud se rozhodnete jít cestou výkupu neváhejte nás nezávazně kontaktovat. Rádi s Vámi probereme veškeré možnosti a pokusíme se pro Vás najít to nejvhodnější řešení.
