Každému, kdo vlastní nemovitost nebo si ji plánuje pořídit, několikrát vrtalo hlavou, jakou má vlastně cenu. Odpověď však nemusí být vždy jednoznačná. Ono totiž co odhad, to jiná cena. V první řadě je totiž důležité si říci, k jakému účelu vlastně potřebuji odhad ceny nemovitosti. Jsem prodávající, kupující, investor nebo řeším hypotéku či daňové povinnosti s úřady? Přestože existuje několik druhů odhadů, každý z nich má své specifické využití, výhody i nevýhody. Nepleťme si však druhy odhadů a metody sloužící k jejich vypracování.
Metody pro oceňování nemovitostí:
Každá metoda má své parametry pro stanovení určité ceny. Tyto metody se následně využívají pro konkrétní typy odhadů. Pojďme se tedy nejdříve podívat jaké metody známe a jak k ceně nemovitostí přistupují.
1. Metoda srovnávací
Jak již z názvu vyplývá, tato metoda spočívá v porovnání cen obdobných nemovitostí, které jsou v dané lokalitě prodávány nebo byly nedávno prodány. Najít však dvě stejné nemovitosti je téměř nemožné. Proto je srovnání potřeba redukovat na základě rozdílů ve velikostech nemovitostí, technického stavu, konkrétního umístění a dalších relevantních faktorů.
Dále je důležité rozlišovat nabídkovou cenu v inzerci (která může být dost nadsazena) oproti skutečným obchodním cenám (za které byly prodány). Rozdíl může být i v řádech desítek procent! Správným výpočtem bychom měli dojít k obvyklé (tržní) ceně.
Tato metoda je oblíbená a nejčastěji využívaná pro svou relativní jednoduchost a přímou aplikovatelnost. Je však důležité mít přístup k aktuálním a přesným datům o cenách v dané lokalitě.
Tuto metodu využíváme, když s klientem řešíme okamžitý výkup nemovitosti. Od takto stanovené ceny vycházíme při přípravě výkupní nabídky.
2. Metoda nákladová
Tato metoda je založena na výpočtu nákladů, které by byly zapotřebí k pořízení obdobné nemovitosti v určitém čase. Tato metoda se často používá, když není možné stanovit výnos z nemovitosti nebo není dostatek srovnatelných prodejů v dané lokalitě.
Ke stanovení ceny je potřeba znát obestavěný prostor v m3, užitný prostor v m2, zastavěnou plochu aj. Dále je potřeba znát náklady na stavbu. Zde musíme vycházet z aktuálních cen stavebních materiálů a práce. Cena se následně ještě upraví o opotřebení, což je poměr mezi stářím konstrukce a její další životností.
3. Metoda výnosová
Tato metoda je nejčastěji využívaná právě investory. Pro stanovení ceny touto metodou je nezbytné, aby daná nemovitost měla schopnost generovat pravidelný příjem (pronájem). Proto se s touto metodou nejčastěji setkáme u komerčních nemovitostí, kancelářských budov, nákupních centrech nebo bytových domech.
V první řade je potřeba stanovit čistý výnos. Vezmeme tedy veškerý příjem z nájmu a odečteme od něj veškeré provozní náklady (údržba, opravy, pojištění, daně). Následně určíme kapitalizační míru (procento, které vyjadřuje očekávaný výnos z investice). Touto mírou následně vydělíme zmíněný čistý výnos.
Pojďme se podívat na konkrétní případ:
Pokud mám vyhlídnutou nemovitost, u které vím, že čistý výnos je 20 tis./měsíc (240 tis./rok) a chci mít výnos minimálně 8% ročně, musím nemovitost koupit za 3 mil. Kč.
Hodnota nemovitosti = čistý výnos / kapitalizační míra
Hodnota nemovitosti = 240 000 / 0,08 = 3 000 000 Kč
4. Metoda administrativní
Výpočet ceny u této metody je založen na právních předpisech a vyhláškách, které stanovují konkrétní pravidla pro výpočet hodnoty nemovitosti (Zákon č. 237/2020 Sb.). Obvykle je využíván pro daňové účely nebo při převodech nemovitostí tj. pro účely darování, vypořádání SJM, při dělení a vypořádání spoluvlastnictví, restituce, aj.
U této metody je potřeba počítat s tím, že je často nižší než tržní cena, protože nezohledňuje aktuální tržní podmínky.
Typy odhadů nemovitostí:
Nyní už známe metody, které se v odhadech používají. Nyní je tedy na čase si říci, jaký typ odhadu můžeme využít:
1. Znalecký posudek
Znalecký posudek je odborný dokument, který vypracovává soudní znalec. Používá se zejména v případě soudních sporů nebo exekucí. Je také často požadován úřady např. při dražbách konaných finančním úřadem.
Metody ocenění se zde využívají jak porovnávací, nákladová, tak výnosová. Jedná se o poměrně rozsáhlý dokument, který obsahuje detailní popis nemovitosti, použitou metodiku a výslednou hodnotu. Je opatřen znaleckou pečetí a doložkou.
Výhodou tohoto odhadu je jeho komplexnost, odbornost a spolehlivost. Naopak nevýhodou může být časová náročnost a cena.
2. Bankovní odhad
Banky obvykle požadují vlastní odhad nemovitosti, zejména pokud žádáte o hypotéku nebo úvěr pro komerční účely. Tento typ odhadu je důležitý pro stanovení zástavní hodnoty nemovitosti. Metoda ocenění bude záležet na tom, o jaký typ úvěru budete žádat.
- Standardní hypotéka (srovnávací metoda resp. tržní cena)
- Úvěr na výstavbu developerského projektu (nákladová a výnosová metoda)
- Úvěr na koupi činžovního domu s pronájmem (výnosová metoda)
Výhodou těchto odhadů je, že bývají zdarma (minimálně u standardní hypotéky). Bohužel má tento odhad i řadu nevýhod. Jednak slouží pouze pro účely banky (nedostanete ho do ruky). Za druhé banky nemusí akceptovat odhady jiných odhadců (bank). V neposlední řadě (to nejpodstatnější) se velmi často také stává, že banka odhadne cenu níže než je reálná tržní cena (pro případný pokles cen na trhu). Banka tím vytváří tlak na vyšší vlastní zdroje od žadatele o úvěr.
3. Odhad od realitních kanceláří
Pokud v dnešní době potřebujete poměrně rychlý a i relativně přesný odhad nemovitosti můžete se obrátit na realitní kanceláře. Musíte však počítat s tím, že po vás budou chtít kontaktní údaje a s největší pravděpodobností se budou snažit Vám obchod zrealizovat. To může jít trochu proti sobě, kdy Vám naslibují hory doly o tržní ceně Vaší nemovitosti, jen když ji prodáte skrz jejich kancelář.
Pokud si tento odhad vyžádáte, počítejte s tím, že vás bude stát nižší tisíce korun. Chtějte určitě relevantní dokument v písemné podobě, kde bude zřejmé, jak k ceně došli.
4. Online odhad
Jedná se o rychlou a snadnou formu odhadu, kterou lze provést svépomocí přes internet. Stačí pouze zadat základní informace o nemovitosti jako je lokalita, velikost, stáří budovy a její technický stav.
Automatizovaný systém na základě databází a statistik porovná zadané údaje s obdobnými nemovitostmi. Dnešní systémy již pracují i s daty (uskutečněnými prodeji) z Katastrálního úřadu. Výsledkem je orientační odhad ceny.
Hlavní výhodou je rychlost, cena a dostupnost. Na druhé straně je nutné počítat s určitou nepřesností. Tyto odhady totiž nejsou schopny reflektovat rozsah rekonstrukce a vybavení.
Co si z toho odnést?
Odhad nemovitosti je zásadní, pokud řešíte prodej, koupi, žádost o hypotéku, dědictví nebo rychlý výkup nemovitosti. Při výběru správného typu odhadu záleží na konkrétním účelu. Pokud se potřebujete poradit ohledně odhadu Vaší nemovitosti, neváhejte nás kontaktovat.
