Jak prodat nemovitosti bez realitky

Věděli jste, že nadpis tohoto článku je jedním z nejvyhledávanějších výrazů při prodeji nemovitosti? Proč se lidé chtějí tak moc vyhnout realitním kancelářím a jaké jsou tedy další možnosti prodeje?

V tomto článku se věnujeme rozdílům v prodeji svépomocí, výkupu nemovitostí a prodeji přes realitky. Ukážeme si i konkrétní příklady, kolik můžete reálně za svou nemovitost získat a jaké výhody a nevýhody to obnáší.

Proč lidé chtějí prodávat bez realitních kanceláří?

Určitě jste se už v životě setkali s někým, kdo prodával nemovitost. Kolikrát jste se potkali s někým, kdo odmítal prodej přenechat realitní kanceláři. Jaké měl k tomu důvody? Níže popisujeme nejčastější argumenty prodávajících, kteří se chtějí vyhnout realitkám.

• Provize – Asi nejčastější důvod, proč se lidé vyhýbají realitním kancelářím je právě výše provize. Častokrát se můžete setkat s názorem prodávajících, že suma, o kterou si makléř řekne, je neadekvátní odvedené práci. Dokonce mají prodávající často pocit, že tím jsou „okradeni“ o kupní cenu, kterou by mohli za nemovitost získat, když si jí prodají sami.

• Kvalita inzerce – Je jasné, že jinak bude vypadat inzerce u vybydleného bytu s umakartovým jádrem a luxusním bytem v centru města. U prvního typu nemovitosti se sotva potkáte s promo videem, kdežto u luxusních nemovitostí by to už měla být povinnost.  Zase však platí, že kvalita bude přímo úměrná výši provize. Kvalita se však neodvíjí jen od videa. Jde také o kvalitu fotografií, úpravu interiéru před nafocením, kvalitu textu v inzerátu atd. Hlavní chyby při prodeji svépomocí jsme blíže popsali v tomto článku.

• Absence prodejních schopností – doba, kdy realiťáka mohl dělat úplně každý, je snad už pryč. Důvodem jsou hlavně povinné makléřské zkoušky, které musí každý uchazeč o tuto pozici absolvovat. To však ještě neznamená, že má úspěšný kandidát dostatečný „drajv“ a tah na branku při prodeji Vaší nemovitosti. Určitě jste už zažili situaci, kdy makléř byl spíše jen „odemykač dveří“ a čekal, až si nemovitost prohlédnete, aby po vás zase mohl zamknout. Není se pak čemu divit, že se majitelé rozhodnou pro prodej svépomocí.

• Nedostatečné technické informace ohledně nemovitosti – je elektřina v mědi? Voda, odpady a stoupačky v plastu? Má SVJ úvěr? Kolik je fond oprav? To jsou nejčastější dotazy zájemců o koupi bytu. Na kolik z těchto otázek umí makléř na první dobrou odpovědět ? Co si budeme povídat, nejvíc informací o nemovitosti má většinou samotný majitel.

S čím realitky většinou nepomohou?

Myslet si, že realitní kancelář sáhne po čemkoliv, co může prodat, je omyl. Na trhu je spoustu nemovitostí, se kterými vám realitní kanceláře prostě nepomůžou. Důvodem může být cena, za kterou se jim nevyplatí Vám nemovitost prodávat nebo neznalost problematiky, která je potřeba u složitějších případů. Pojďme se nyní podívat na konkrétní případy:

• Prodej podílu – Pokud prodáváte podíl na rodinném domě nebo bytě, je otázkou, jestli máte možnost nechat makléře nemovitost nafotit. Další otázkou je, jestli bude mít případný kupující šanci jít na prohlídku. Další významný fakt je tzv. likvidita nemovitosti, tj. kolik se vám ozve skutečných zájemců a jestli se makléři vůbec vyplatí čerpat peníze a čas na inzerci a schůzky kolem prodeje.

• Prodej nemovitosti s exekucí – Kolik realitních makléřů má skutečné znalosti s prodejem takto zatížené nemovitosti? Jedná se o administrativně náročnou disciplínu, do které se moc realitních kanceláří nehrne. Je jasné, že při prodeji takové nemovitosti si budete muset poradit jinak. Co vše obnáší prodej nemovitosti v exekuci jsme popsali v tomto článku.

• Prodej malých nemovitostí s nízkou kupní cenou – Pokud vlastníte malý být s tržní cenou v řádech jednotek statisíců, je jasné, že se do prodeje takové nemovitosti makléři příliš nepohrnou. A pokud přeci jen ano, budete se muset výrazně podělit o svou kupní cenu se zprostředkovatelem.

• Všeobecně prodej pozemků – To samé platí i pro prodej malých pozemků a parcel nebo rozlehlých pozemků tipu ostatní travní porosty, jiná plocha, cesty a komunikace aj.

Realitka, prodej svépomocí nebo výkup nemovitosti?

Pokud se rozhodujete, jakým způsobem chcete svou nemovitost prodat, zkuste si nejprve odpovědět na následující otázky. Odpovědi na ně vám můžou napovědět, jakou cestou se ideálně vydat.

• Jak vás tlačí čas? Pokud nechcete čekat na vhodného kupce, nebude standardní prodej přes realitní servery vhodný. Zkuste si říct o nabídku některé výkupní společnosti.
• Jaké máte zkušenosti s prodejem nemovitosti? Ne nadarmo se říká, že co Čech, to realitní specialista. Umíte si však skutečně poradit se všemi nástrahami?

1. Troufáte si na prodej nemovitosti se staženou smlouvou z internetu nebo budete platit advokátní kancelář?
2. Víte, co je to vymezení jednotky a parcely? V čem může být chyba fatální? Víte jaký je rozdíl v úschovách bank, právníků a notářů?
3. Máte čas, chuť a prodejní dovednosti na prohlídky se zájemci?

• Vlastníte problematickou nemovitost? Jak jsme již řešili v předchozím odstavci, jedná se o nemovitosti, které budete při prodeji muset dát do rukou odborníkům pro danou problematiku.

Kolik reálně dostanete za prodej nemovitosti?

Pojďme se podívat na několik případů, kde porovnáme, kolik peněz můžete reálně získat u různých typů prodejů.

Prodej bytu s tržní cenou 2 mil. Kč.

a) Pokud takovou nemovitost budete prodávat přes realitní kancelář, budete pravděpodobně platit provizi ve výši 100 – 150 tis. Kč. Dále je potřeba počítat s tím, že se kupující bude pravděpodobně snažit získat pro sebe nějakou slevu (předpokládejme 100 tis. Kč). Reálně tedy za takovou nemovitost získáte 1.750.000,- až 1.900.000,- Kč.

b) Pokud ji budete prodávat svépomocí, ušetříte za provizi pro realitní kancelář. Počítejte však s tím, že budete muset hradit právní služby za vytvoření kupní smlouvy a úschovy finančních prostředků. Zde počítejte s cenou cca 15 tis. Kč. Dále si budete muset hradit měsíční náklady na realitní inzerci (sreality stojí cca 1800,- měsíčně). Otázkou je, jestli si budete chtít hradit někoho na pořízení profesiolnálních fotografií a textace inzerce. Počítejte tedy s tím, že z prodeje můžete získat 1.950.000,- až 1.850.000,- Kč (na základě vyjednané slevy kupujícím).

c) U výkupních společností nemusíte řešit nic. Společnost vyřeší kupní smlouvy a hradí náklady s případnou úschovou a poplatky na katastru nemovitostí. Cena se bude pohybovat v rozmezí 1.400.000,- až  1.600.000,- Kč. Výhodou je, že peníze můžete získat okamžitě po podpisu Kupní smlouvy. Není tedy nutné čekat na přepis nemovitosti. 

Prodej bytu s tržní cenou 2 mil. Kč zatížený EXEKUCÍ

a) Realitní kancelář vám v takovém případě pravděpodobně vůbec nepomůže. Jednak nemají dostatečné znalosti a zkušenosti s touto problematikou, za další to pro ně není ekonomicky zajímavé. Realizovaná cena je tedy = 0.

b) Prodej takové nemovitosti svépomocí je velmi riskantní. Veškeré riziko na sebe bere potenciální kupující. Ne každý toto bude chtít podstoupit. Pokud se však někdo takový najde, musíte počítat s tím, že kupní cena bude adekvátně snížená. Reálná prodejní cena může být někde kolem 1 mil. Kč.

c) Výkupní společnosti mají s tímto typem nákupu bohaté zkušenosti. Jsou i ochotné na sebe potenciální riziko vzít. Pokud to výše exekuce dovolí, je reálná výkupné cena někde v rozmezí 800 tis. Kč až 1 mil. Kč.   

Prodej podílu 1/2 bytu s tržní cenou 2 mil. Kč

Pokud vlastníte polovinu takového bytu, je nutné říct, že tržní cena není polovina z celkové ceny. Tržní ceny podílů se musí diskontovat o cca 20 – 30%. V našem případě by tedy tržní cena naší poloviny byla v rozmezí 700 – 800 tis. Kč. Blíže jsme tuto problematiku popsali v tomto článku.

a) Pokud by si nějaká realitní kancelář přeci jen vzala do prodeje podíl, musíte počítat s tím, že poptávka nebude nějak velká. Pokud už se nějaký potenciální kupec naskytne, bude se určitě snažit cenu ještě snížit. Dále samozřejmě počítejte s provizí pro realitní kancelář. Suma sumárum by po odečtení slev a nákladů mohl být zisk někde v rozmezí 500 – 600 tis. Kč.

b) U prodeje svépomocí to také nebude tak jednoduché. Stále platí, že likvidita bude velmi nízká. Tlak na snížení ceny bude stejný, jako v předchozím případě. Počítejte s náklady na realitní inzerci, smlouvy a advokátní úschovu. Reálná cena by mohla být někde v rozmezí 500 – 700 tis. Kč.

c) Pro výkupní společnosti jsou podíly denní chleba. Likviditu máte okamžitou, nečekáte tedy na žádného kupce. Smlouvy a náklady na katastr nehradíte. Peníze máte většinou ihned po podepsání Kupní smlouvy. Reálná cena, kterou získáte bude někde v rozmezí 300 – 500 tis. Kč.

Jakou cestu tedy zvolit?

Odpověď není vždy jednoznačná. Pokud si troufáte na prodej svépomocí a máte dost času se prodeji věnovat, určitě do toho jděte. Pokud se prodeji věnovat nechcete, poptejte nějakou realitní kancelář. Vždy se však doporučuji podívat na aktuální inzeráty daného makléře. Uvidíte, jak kvalitní jsou fotografie, text a i jak dlouho nemovitosti prodává.

V každém případě doporučuji si nechat zpracovat nezávaznou nabídku výkupní společnosti. Stačí, pokud nám vyplníte formulář nebo nás kontaktujete telefonicky nebo mailem. Nabídku zpracujeme do několika dní a rozhodnutí je pak už pouze na vás.